Blackstone’s Renovation Plan @ Willis Tower

感觉我对于 real estate 的兴趣超过了自己的认知。

上一篇里最明显的结论之一就是观光台对于高层商业建筑盈利的影响是巨大的。以游客为中心的 renovation 可以通过一小部分的改造撬动整个建筑的盈利水平。

Blackstone 就是这么做的。

2017 年 2 月,Blackstone 宣布了了 5 亿多美元的 Willis Tower 改造计划

1. 其中一个操作就是改造 Skydeck

Image Source: Chicago Tribune, Morningstar, Blackstone

Skydeck 的改造将涉及 2000 万美元:原本一层将扩展至两层 (102nd & 103rd),将能同时容纳 1200 人(double);外部将有一圈 open-air ledge walk;将打造一个位于楼外的 glass box,让游客体验用绳子从第 103 层降到第 102 层…

Blackstone 预计这些改动将提高 Skydeck 的年收入至 5000 多万美元 ($35.5m in 2016)

2. 更重要的改造来自于地面上的 retail + restaurant + entertainment 中心,地面3层,地下三层,一层 50k sqft,总共超过 300k sqft

Southeast corner –

Image Source: Blackstone Group and Equity Office, Crain’s Chicago Business

Southwest corner –

Image Source: Blackstone, dnainfo

3. 另一部分是写字楼 office space 的 renovation,包括电梯、lounge等,涉及约 150,000 sqft

Image Source: Blackstone, dnainfo

Blackstone 的计划还是很被资本市场接受的,也带来的更高的写字楼入住率。

今年 4 月,Blackstone 从 Willis Tower 中又贷出 3 亿多美元(由于资产升值,以及对翻新计划的认可);Blackstone 累计已贷出 13 多亿美元,超过其当初 15 年收购的成本。不考虑翻新计划支出的话,当初收购用的资金已全部回收,3 年。Blackstone 也更新了整体改造计划,提高预计投入至 6.68 亿美元 (from 5.46 亿美元;已花费 2 亿美元)。Willis Tower 的价值已接近 $1.8 billion。read more here

Chicago 地标借着 consumer 的消费,将进化成新的庞然大物。

Money-Printing Skydeck & 帝国大厦

芝加哥地标之一的 Willis Tower 是相当有江湖地位的一座高楼。

1973 年建成的时候叫 Sears Tower,成为当时全球第一高楼,1450 ft;2009 年更名为 Willis Tower;2015 年,BlackStone $1.3bn 拿下。

Willis Tower 第 103 层的 Skydeck 是相当著名的景点,是美国 highest observation deck

Image Source: theskydeck.com

周末去了一趟,也顺道好奇了一下 Skydeck 的盈利水平 –

The 103rd-floor Skydeck Chicago, which draws 1.7 million visitors per year…

In 2016, Skydeck revenue totaled $35.5 million, up from $28.7 million in 2014.

Operating income at the Skydeck rose to $29.9 million in 2016, up 22 percent from 2014, according to the Morningstar report. The observatory also is an extremely lucrative business, generating an operating profit margin of 84 percent last year.

部分报道的原文 link 已经打不开了,不确定数字是否属实;先把搜索的截图存下来

money printing…

简单 run 一下数字:平均 5000人/天,350天/年,$20/人 -> $35m,差不多

由于整个建筑的 modular 设计,skydeck 所在的第 103 层可以粗略估计一下,为 75 * 75 * 2 = 11,250 sqft,assume 是 10k sqft。

稍微查了一下附近 west loop 的 office 租金,assume $45/sqft/yr

skydeck 的收益用 $35m/10k sqrt 算一下,约是 $3500/sqrt/yr

money printing…


对比一下 Empire State Building – 有 86 层和 102 层两个 observatory,2017 年和 2016 年分别有 4.05 million 和 4.25 million 人次的 visitors,年收入分别为 $127.1 million 和 $124.8 million,人均约 $30。

考虑到纽约对比芝加哥、帝国大厦对比 Willis Tower,一些 premium 完全合理。不过帝国大厦的 operating margin 较低,2017 年约 76%,2016 年约 77%。

帝国大厦的 observatories 的收入也是占到帝国大厦总收入约 40%…

Source: Empire State Realty Trust 2017 Annual Report


Takeaway – 相比于租写字楼的公司,游客的钱好赚,好赚太多。

 



Chicago Marathon and Hotel Room Pricing

这周末去芝加哥小逛一圈,看看老同学。

碰巧周日是一年一度的芝加哥马拉松,算是美国最大的马拉松赛事之一。

之前订酒店的时候并不知道有这么个大型活动,只是觉得房间很少,价格比正常高出不少。

在去之前几周,也隔段时去 check 了一下酒店价格。以 Hyatt Regency Chicago 为例(这两天住的酒店),四周前普通房间大约是 $440/晚,过一周降到 $400/晚,之后降到 $360 ->$ 340。

原本在想 Hyatt 怎么有如此奇怪的定价策略(Hyatt 还有最低价保护),到了芝加哥突然就明白,可能是 – 周末天气预测不好(下雨,不适合马拉松),导致不少人取消计划,才会有如此明显以及奇怪的降价曲线。

大型 event 对于酒店的贡献 can’t be overestimated。大型活动和会议的数量质量,以及相应的酒店业表现,是很有用的 indicator 来跟踪称城市发展和行业发展。

简单找了两个 SF 的数据 – 不过很 high level 以至于没有具体的 implication..

Hotel Occupancy Rate

Hotel Average Daily Rate


想象中,一个 monitoring panel 应该很有用,包括主要城市每周大型活动会议,对应酒店交通 detailed 数据,还有行业影响等等。

应该没有 publicly available 的版本,有待制作或整合公开。

Modern Communication (2)

在 Modern Communication (1) 的基础上,来想想怎么把商业模式分类。

这是一个不断被研究和改变的话题,今天也很难说已有商业模式已经完美。

我觉得大体可分为两大类,Pivotal & Complimentary – 主要商业模式和辅助商业模式。区别在于前者是自力更生的关键,后者更像是 good to have,或者未来收入空间有限。 每一个平台会涉及不止一种,范围限于上图中的平台。

Pivotal

  1. 绑定硬件,依靠硬件销售的 margin – 这是目前苹果 iMessage 独有的
  2. 广告/订阅号
    • 平台广告。平台可以分发,以信息流或一部分平台界面为主,偏 targeted ads – 这是主流之一,Facebook 的招牌,还有微信朋友圈,Instagram,微博,Twitter ,LinkedIn 等…
    • 进驻媒体/公众号的原生广告或其它商业行为。举个例子就是比如(自)媒体在微信上自带的广告,或者打赏、订阅等付费行为。
  3. 支付。微信支付本应该单独和 Venmo 或者 Square 比较… 但这也不能不算在微信的商业模式里。像腾讯做到这么成功,其它公司是相当羡慕的… 然而目前还是腾讯独一份,沾了原先的传统支付体验不好+现金社会的光。

Complimentary

  1. 依靠游戏。仅看游戏收入规模绝对可以算 Pivotal,本身也是高 margin 行业。但问题在于,没有社交平台游戏也可以独立赚钱。所以我觉得只应该算由于社交平台带来的用户黏度和推广速度等价值。这很难从游戏整体收入中分出来。anyway,我觉得游戏不是平台们本身的价值,所以放在 Complimentary 里 – 腾讯,Line,Facebook 等
  2. 表情 sticker 等辅助组件销售 – iMessage,Line 等
  3. 高级 Membership 和其它增值服务 – LinkedIn,QQ
  4. business account,主要指服务号,小程序可以看作半个高级服务号。这个模式我有点想放入 Pivotal,但觉得未来能扛起大旗的 revenue 还没有 foreseeable,或者会以支付等方式呈现 – 微信,WhatsApp,Line 等
  5. 平台周边产品 – Line 的线下店,形象的授权费;还有 Snapchat 的眼镜也算(尽管与 app 本身也相辅相成,但没有成为重要收入。不像 iPhone 等)
  6. 按使用量收费,这是 WhatsApp 创始人之一曾提出的,但还没有在哪个平台上被使用(没有画入图中的 Skype 在用),这有点像是退回以前的时代 – WhatsApp (proposed)

准备也画个图 – in process..

Snapchat 的微信支付尝试

理论上说,Snapchat 有微信支付类似的一些基础,也做过不少相关尝试,但结果差强人意。有几个主要功能讨论一下。

「SnapCash」

2014 年开始与 Square 联手推出了 SnapCash,然而没有成功。彼时的 Venmo 已很大程度填补了这片空白(社交属性 + P2P payment + millennials),并于 12 年 8 月被 Braintree 收购;随后 13 年 9 月,当时仍属于 eBay 的 Paypal 收购了 Braintree;又过了一年后宣布 Paypal 从 eBay 分拆独立上市。

行业整合的迅速没有给 SnapCash 太多机会,而 2015 年 此前的合作伙伴 Square 也推出了自己独立的 Cash app,随后会成长为市值超越 Snap 的 Fintech 代表。

Snapchat 本身用户增长问题也负面影响了其它功能。18 年 8 月底,SnapCash 正式停止服务。

「SnapCode」

SnapCode 于 2015 年推出,本是类似于支付宝/微信支付的QR code,但一直没有进入主流。

可以作为添加好友的名片,作为网站链接/app下载的入口,作为支付码等等,理论上都是自然而可行的,然而 SnapCode 没能取得 QR code 的地位 – 我觉得有三点:1)被Snapchat自身用户和形象限制。这是特色,也是制约。如果当初腾讯推手机QQ支付而不是微信支付,估计难度要大一个数量级,尽管QQ比Snapchat形象更主流一些 2)美国广泛、根深蒂固、已被用户习惯的支付系统,已经距离现金社会较远,扫码支付没有在中国那样明显的比较优势 3)这种事儿整体的难度,与 Snapchat 的体量不匹配。即使高达300亿美元市值,Snap 在美国科技巨头面前还是个baby,相比之下阿里和腾讯在绝对体量上更合适(这里有些互为因果)

「Amazon 的合作」

与 Amazon 前几天宣布的合作(扫实物购买,以及特殊promo code)最好放在更大的语境里看。

Google 对于电商的野心不减,Facebook 也是。尤其通过 Instagram 的直接购买,甚至新出一个 IG Shopping 的 app,足以让 Amazon 产生危机感。中国市场中,拼多多的微信崛起,抖音对于爆款购物的影响力,淘宝的视频购物场景,也都足以让 Amazon 对电商有更深的理解。

Google Express 成立也有年头,但近一两年多更被重视。17 年 8 月,Google 与 Walmart 的联手成为可以威胁到 Amazon 的存在;之前 Google Express 还有 Costco 的合作,以及 17 年 10 月扩大了与 Target 的合作。

除此之外,Google 在 2017 年 10 月的 Google I/O 大会上正式推出了 Google Lens – 直接识别物体、文字等等,返回搜索结果等,最直接的一个应用场景就是购物。

不难看出,Amazon 在电商方面,也需要一些新的武器弹药,哪怕是名义上的,Snapchat 的合作水到渠成。于是,在 visual search 领域理解最深的公司中,形成 Amazon + Snap 与 Alphabet 的对垒。

另外,AWS 和 Google 都在给 Snapchat 提供云服务。


有些跑题了。回来

Snap 在做微信支付的道路上,有极大的阻力,没能通过 p2p payment 和 code 扫码站住脚。与 Amazon 的合作,至少在美国市场不会是长久之计;一方面,需要持续评估 Snap 作为独立公司的可能性以及 Evan 迎接收购的态度(还有腾讯 17.5% 的持股),另一方面,需要看 Snapchat 在全球其它市场对于电商、支付等领域的作用。在美国落后的身位,可以让 Snap 在全球其它市场学会怎样成功?

外送江湖 Food Delivery Landscape

简要地看了 Grubhub 外延式扩张后,我们来看看这片江湖里的其它角色。

本篇主要出场人物,除了上一篇blog里的Grubhub,还有 – DoorDash,UberEats,Postmates,Amazon,Square

「DoorDash 篇」

如果说 Grubhub 作为上市公司有融资优势,那是以前的资本市场 – 如今,stay private + huge raise 已是常事 (and thanks to SoftBank’s Vision Fund)。DoorDash 就是其中一例,18 年 5 月一轮 5.35亿美元, 8 月紧接着一轮 2.5 亿美元,粮草极其充足。新融资可以让 DoorDash 继续大力研发,同时大力在城市扩张,或是收购。

在这之前,17 年 9 月,DoorDash 收购了 YC 出品 Rickshaw;Rickshaw 的收购更是为了人和产品,预计不会明显增加收入,但在完善城市 delivery 系统上更进一步。

18 年原先专注做餐厅外送的也做起了零售外送,在 Postmates 与 Walmart 合作后不久,DoorDash 也宣布与 Walmart 合作。这原本是 Amazon + Wholefoods + Instacart 的故事,一直把 Amazon 作为究极对手的 Walmart 怎会示弱?餐厅外送和超市外送本也差别不大。这两个合作就这么顺理成章了。

DoorDash 在 18 年 8 月推出了 DashPass,一个类似于 Amazon Prime 的月费会员,$9.99/month,使得 $15 以上的外送订单都免运费。同行之中,Postmates 16 年开始推出类似产品,下面会说到。

「UberEats 篇」

2014 年开始时叫 UberFRESH,仅是整个 Uber app 中的一个功能,后来改名 UberEats, 2016 年成为一个独立的 app。

背靠 Uber 这座大山大概是最明显的标签。Uber 做外送是极其自然的,对于本身开 uber 的人来说,理解起来相当容易,而且有极易转化的 driver base。

Uber 今年 4 月收购 JUMP,共享电动单车,如此水到渠成浑然一体;uber 去年 10 月推出了信用卡,对于餐厅消费极其友好,推出相当多 local offer,如此水到渠成浑然一体。

Uber driver + JUMP + Uber credit card,加持之下 UberEats 想做小都难。

Uber 还有一手 – 扩大现有的 Uber monthly pass,跟 UberEats 搞 bundle… 还有一手 结合现有 Uber for Business,瞄准 2B 的餐饮外卖。

「Postmates 篇」

16 年 9 月 Founder Fund 领投 $140m,18 年 9 月 Tiger Global Mgmt. 领投 $300m;过去几年 Postmates 完成了几次小收购但与主营业务关系不大,主要 acquhire 招人扩大团队。

在今年早些时候,有传闻说 Postmates 与 DoorDash 合并,这是一个看上去很合理的上市故事,正如 13 年 Grubhub 与 Seemless 的合并上市。

然而,Postmates 有自己的想法。早在 16 年,Postmates 就找了 banker 为被收购做准备。那时候的情况大概是:1)高增长,但没有盈利(或接近?),2)15 年 2 月融完的 $80m 估计不剩多少,也在准备新的融资,3)然而 DoorDash 16 年 3 月完成 $127m 融资,uberEats 16 年独立 app 高调杀入,Amazon 通过 Prime Now 涉足餐厅外送,前方还有 Grubhub 这种已占据大市场份额的已盈利上市公司… 这不会是一场简单的战役,而且要存活下来要投入巨大,这也是新的融资的难处,4)15 年的估值已到 $400m。所以,不难看出找买家的难度。Grubhub 是潜在买家没错,但显然价格难以谈拢,并且上市公司盈利要受影响,还有融资退出股权等一些列问题。无果之后,原先的投资人就也果断跟注 $140m。

这场战役没有停止的迹象;16 年找不到买家,18 年也没有太多变化。DoorDash 18 年被靠软银,新获大量资本去打一仗;Postmates 自然不会退后,Tiger Global  也 $300m 加码这场巨大战役。

背后的资本也很明白,要能奠定行业格局,尤其在大公司会参与的时候,小打小闹都没有用,等于白烧。要烧就要烧大。

忘了说,Postmates 16 年就推出的类似 Amazon Prime 的会员,把这项意料之中的创新引入外卖行业,$9.99/month,超过 $30 订单免运费,之后不断降低门槛到$25, $20, 部分地区低至 $15。当 DoorDash 今年也推出了类似产品.. 双方目前应该是越走越远了。有融资可以抢用户,比合并收购成本低… 而且信任自己团队和能力,给以后可能的交易加筹码。

「Amazon 篇」

Amazon 的逻辑是相当清晰的。从已有的业务延伸出 Amazon Prime Now 和 Amazon Prime Fresh,配合去年收购的 Whole Foods,线上线下的新零售 – 教父级别的故事。

餐厅方面感觉不是当下重点,看不到 Amazon 的发力。而且众多资本介入,Amazon 自己也要考虑投入和回报。暂时不重点做餐厅也是可以接受的,还有 grocery食材水果等外送市场需要征战。

不用说 Amazon 的其它战场。战场有点太多了。

Amazon 或许会收购?但个人觉得 Jeff 会很 prefer 依靠自己的团队,并且做出不一样的产品,降维进入这个市场。

「Square 篇」

Square 作为 POS 系统起家的新晋大哥,从另一个角度很早就切入了餐饮。Square 在 14 年 $90m 收购了 Caviar,直接切入餐饮外卖;17 年收购了 OrderAhead;18 年收购了  Entrees On-Trays;18 年 5 月,Square 发布了 Square for Restaurants,一个 all-in-one 的餐厅收银管理系统,包括餐座的管理、后台烹饪的管理、员工收入和小费、供应链金融、推广、数据分析… 还有配合 Caviar 的外送系统。Killing it

Square 在餐饮,更像是可以降维打击的角色

还有 Caviar 配送员可以直接通过 Square Cash App 收工资… 一个扩大 Cash App 使用的 synergy

如果说 Grubhub 等公司做了很多横向整合,Square 是把餐厅各方面需求打通,是一个纵向的思路。再加上一些横向外送的收购,Square 的布局十分得立体。

「Grubhub」

回到 Grubhub 身上… 现在的问题是,是派增长的速度快,还是其它竞争者抢得更快?长期来看,assume first-mover advantage 减弱,Grubhub 还有哪些优势?

「未讨论的问题」

  • 对于餐厅的管理,所谓 in-network merchant partner
  • 对于送单人员的管理,所谓 delivery partner
  • 海外市场的扩张
  • fee structure (tho similar)
  • 与餐饮连锁的关系
  • lots of legal issues – resell foods? food handler permit? conflicts with restaurants? independent contractor (yes)

Grubhub – 在收购狂奔的路上

Grubhub 正引领着传统餐饮行业走向外卖 delivery 时代。另一个角度说,Grubhub 为代表的“食物电商”之于传统餐饮,正如 Amazon 为代表的电商业务之于传统零售行业。

Grubhub 的高增长是相当瞩目 – 从收入看,环比增长相当给力;利润也一点儿不含糊,2018 年两季度 non-gaap net income margin 稳定在 20%

2018 Q2 2018 Q1 2017Q4 2017 Q3 2017 Q2 2017 Q1
Rev $ mn
240
232
205
163
159
156
YoY Rev g%
51%
49%
49%
32%
32%
39%

Grubhub 2014 年上市,其实直到 17 年一季度财报前股价都不温不火。转折点,应该是在 2017 年下半年开始的疯狂收购合作路线  

  • 2017.6.8 – 收购 Foodler
  • 2017.7.31 – 与 Groupon 合作,并收购 Groupon 旗下 OrderUp 业务
  • 2017.8.1 – 与 Yelp 合作,并收购 Yelp 旗下 Eat24 业务($287.5m)
  • 2018.9.13 – 收购 LevelUp ($390m)
  • 2019.9.25 – 收购 Tapingo (~$150m)
  • 以及,与大型连锁合作,如 The Cheesecake Factory,Yum! Brands, Jack in the Box 等

收购带来数字上的增长源 + 行业整合带来故事上的溢价,Grubhub 经历了 EPS 和 multiple 上的提升,股价由 ~$40 飙到 ~$140

一系列的资本运作离不开 2017 年 $350m 的 credit package;2017 年 cash flow in acquisition ~$333m

2018 年的收购资金近一半儿来自 Yum ,早些时候 Grubhub 以 ~$71 的价格发行股票从 Yum 融了 $200m;然后加上自有的 healthy 现金流

这一套是多么熟悉 – 举债,收购,合并报表,估计提升,溢价股权融资+新的债务,继续收购,继续合并报表…

这个模式的问题之一,就在于扩张之后,还有东西可以轻松买了么。个人的 concern 之一,就是Grubhub 自身已经变得很大,没有什么中小 food-delivery 可以轻松整合进来并对 top-line 有可观的影响。

另一方面,收购也变相体现了压力,增长的压力还有竞争对手迅速扩张的压力。外送行业下半场愈加激烈。下篇来整理一些。

 

Alphabet (Google) 的战争,拳打四方

今天从另外一个角度浅显地考虑了Google与其它巨头的战争 – FAMA (Facebook, Apple, Microsoft, Amazon)

按照我认为最明显最直接的矛盾排序:

  1. Google vs. Apple:Android vs. iOS 的战争已持续多年,在增量市场减少的大环境下,Android在中高端市场的冲击也愈加猛烈。操作系统之战是终极生态的用户争夺战,是开发者的争夺战。虽然不至于你死我活,但谁都在尽力赢取用户
  2. Google vs. Amazon: 有两个点,一是未来smart home的争夺战,Google Home vs. Echo,双方都在通过智能音箱全力划(新)地盘。apple 虽然也有音箱,但由于 iphone 的强势,音箱不用作为主打,就基本锁定smart home重要席位。另一个是搜索,amazon 越来越成为买东西的go-to place,用户直接在amazon搜索商品,会很大影响google主营业务搜索的使用场景,而且amazon也在用心发展其ads服务。google推出的google express算是一个反击,直接针对amazon后院。
  3. Google vs. Microsoft:虽然现在不明显,但未来办公场景中,google doc/sheets/slides 与 office 或有一战。office 所代表的办公业务占 Microsoft 营收约 1/3,Microsoft 定强力 defend。而google目前最强大的武器还是免费?
  4. Google vs. Facebook:尽管都靠着ads,但这个领域暂时不至于正面对抗?更多的是一起抢其它渠道ads的份额。

都不是省油的灯。

尽管整个派在变大,但竞争会越来越明显,参考五个天花板

Internet Trends Report 2018 和 互联网的天花板

【推荐读物】KPCB 一年一度的 report,今年5月出的 – Internet Trends Report 2018 ,294页的看图说话

互联网作为新兴行业,增长和发展是主旋律。但我们也应该看到几个天花板:

  1. 一个天花板在report中已经说明 – 互联网人口的增长极其缓慢。新手机出货量没有增加… 全球已有一半人口纳入互联网…,加上如此之大的基数,互联网人口高/新增长时代已经过去
  2. 另一个天花板是时间。虽然目前互联网用户每人所花时间还在增加,但天花板很近。一天 24 小时除去睡觉,这是铁板
  3. report中花到很多时间谈的是基于互联网的主流应用,电商、广告、共享、企业云等等。当这些应用形势脱颖而出,我们能看到它们各自的高速增长(本身这些形式 superior than others,加上头部效应)。虽然其它应用类型会被继续挤压,但受到 1&2 的限制,主流应用的天花板并不远,我们今年或近两年内会看到用户数/用户时间等数据的增长放缓(主流市场美中欧的放缓offset by 南美东南亚非洲等的增长)。
  4. 第四个天花板是用户可支配收入。随着互联网范畴内的消费占比增加,这个天花板迟早来临,但现在和未来几年内应该还是属于高增长。尤其是头部应用,虽然受3的天花板限制,但单个用户价值会增加很快。
  5. 第五个天花板或许来自政府监管。对于隐私的保护,对于一些应用的限制等。

 

新零售之强品牌的线下店

allbirds是一个我很欣赏的独立品牌,靠着一双wool runner打出了天下,号称”world’s most comfortable shoes”。

这周二,allbirds在纽约新开了一家线下店,设计感很强,很符合品牌形象。(这里应该有更好的描述)

如果要说这一套零售概念是怎么起来的,我的第一反应就是Apple Store。从2001年的第一家,到2006年纽约第五大道上的Cube,到今天全球504家Apple Store – 这一套线上+线下的组合堪称教科书。

这一套品牌运作其实是如此常见 – tesla,微软,蔚来汽车…

线下店的市场推广价值更非传统广告能比,还有品牌形象的建立和传播 – 一块巨大的体验式广告牌

线下店还有除零售外的用途,比如苹果产品的售后维修。以后推出社交活动或者特别的展览演出我也都不奇怪..

其实这么看,电子/科技产品和服饰类是如此相像。从奢侈品牌到Uniqlo, H&M..

再扩大一下类比范围,Amazon的书店,乃至星巴克烘培工坊 (Starbucks Reserve),还有Line的线下店…

所以,这一套线下店的底层基础是什么。我觉得 1. 是物理位置的唯一性和排他性 2. 是人的集聚和品牌叠加 3. 是可转化度,包括当下和未来

强品牌的线下店似乎是必然的,发展中总有那么一个时间点让线下店的marginal benefit大于线上。